聚焦政策解读 倾听企业心声 ——市住房城乡建设委举办第三十二期 “处长政策解读日”活动

　　11月18日下午，市住房城乡建设委举办第三十二期“处长政策解读日”活动。此次活动以“北京市住宅物业管理政策法规交流研讨”为主题，由市住房城乡建设委物业管理处刘琳处长重点围绕物业管理法规沿革、北京市物业管理法规政策体系、涉物业管理违法违规处罚事项、物业管理领域典型案例等内容进行解读，同时回应了部分企业关注的重点问题，并就下一步工作进行了简要介绍。企业代表和各区住建部门共计280余人通过线上方式参加了此次互动交流。

　　下一步，市住房城乡建设委将持续倾听企业群众心声，不断提高物业管理水平，推动物业行业健康有序发展。

　　提问与解答

　　问：物业服务企业如何做好疫情防控工作？

　　答：本市住宅物业管理项目疫情防控工作纳入社区防控体系，各物业服务人要服从社区统一安排、统一调度，按照社区要求落实各项疫情防控措施。各住宅物业管理项目要全面排查本项目物业服务合同约定服务内容的日常驻场物业服务人员，并按照社区防控要求做好疫苗接种、定期核酸（抗原）检测，确保本项目所管理人员疫苗“应接尽接”、核酸（抗原）“应检尽检”。对于住宅物业管理项目由物业服务企业外聘的第三方服务人员，使用单位和管理单位分别按照“谁使用谁负责”“谁管理谁负责”的原则，切实履行疫情防控“四方责任”。住宅物业管理项目人员参与辅助疫情防控、出入卡口、垃圾清运、环境保洁等各类具有较高风险工作的，要严格落实《关于进一步加强住宅物业服务项目疫情防控中从业人员防护的通知》（京建发〔2022〕158号）各项要求，加强个人防护；集中设置员工宿舍的，按照疾控部门有关指引要求，做好通风、卫生和消毒，切实防止交叉感染。

　　问：如何理解物业管理纳入社区治理体系？

　　答：《条例》明确提出本市物业管理纳入社区治理体系。首先就是要坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。党委领导就是要发挥党的领导作用，在党的领导下开展物业管理和社区治理各项工作。政府主导就是发挥各级政府主导作用，将物业管理纳入社区治理工作。居民自治指的是充分发动群众、组织群众，积极参与小区管理，共同决定小区重要事项。多方参与就是要调动业主、物业服务企业、业主组织、社区党组织、居委会、各类社会组织等多方资源和力量，共同参与小区建设。科技支撑就是充分运用各种新兴的科技手段、技术平台、信息化媒介等，提升管理服务效能。其次，就是建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

　　问：综合楼宇的管理是否适用《北京市物业管理条例》？

　　答：根据《北京市物业管理条例》第二条第一款的规定，本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。

　　问：有产权证的车位是否缴纳公共维修资金？

　　答：有产权证的车位应缴纳公共维修资金。依据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

　　问：信托制管理模式是怎样的？

　　答：信托制物业服务模式是指以小区业主大会为委托人、物业企业为受托人、业主为受益人，将物业费、小区公共收益等设立为信托基金，归全体业主所有，由物业企业从中提取一定比例作为保障款，用于一线员工的补贴及小区维修基金，以此构成业主信任物业企业、物业企业忠诚业主的信任体系。

　　问：个别空置房业主不愿缴纳物业费怎么办？

　　答:《北京市物业管理条例》第七十二条规定：业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

　　问：如何界定和分配公共收益？

　　答:公共收益指的是利用共用场地、共用设施设备等业主共有资源进行经营活动所获得的收益，如电梯间广告等。公共收益归全体业主所有，可以用来补充专项维修资金。当专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账，如果物业服务人违规挪用、使用公共收益的，依据《北京市物业管理条例》第九十六条规定，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。

　　问：2000年之前住宅没有交纳住宅专项维修资金的怎么办？

　　答：依据《北京市住宅专项维修资金管理办法》京建物【2009】836号 第十九条的规定，办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准 、交存方案进行补建。当前我市已经制定出台《关于深化住宅专项维修资金管理改革方案》，正在加快推进专维资金补建、续筹等工作。